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Projetos e obra de uma moradia arkhi

 

Como projetamos a sua moradia? Dos projetos à licença de construção.

Neste pequeno artigo desenvolvemos, resumidamente, os passos que damos em conjunto com o nosso cliente do projeto à emissão da licença de construção de uma moradia.

O primeiro contacto.

Tudo começa com o primeiro contacto. A abordagem dos nossos clientes são quase sempre a mesma:

Precisamos de projetos para uma moradia arquitetura e especialidades, num terreno com X metros quadrados e X pisos em determinada localidade.

Nesse sentido, a nossa resposta acabar por ser quase sempre a mesma:

Onde fica localizado o terreno? Sabe se possui alvará de loteamento ? Quando nos podemos reunir ?

As respostas às perguntas anteriores são importantes:

Onde fica? Será a mais elementar e importante informação e a mais relevante no início. Queremos ver o terreno, ver a envolvente, saber onde fica. Somos locais, trabalhamos com equipas locais e conhecemos o território. Queremos saber onde fica.

Possui alvará de loteamento? Está é uma questão que serve para nos preparar na abordagem à orçamentação do pedido, bem como já alertar o dono de obra sobre o tema.

Um terreno com loteamento já possui todas as regras  bem definidas (área de implantação, área de construção, limites, afastamentos, cores, etc) e tem uma abordagem específica.

Terrenos sem loteamento remete para regras gerais com uma abordagem mais cautelosa.

Terreno com loteamento permite construir com mera Comunicação Prévia, em 10 dias depois da entrega dos projetos, o licenciamento é um processo por partes iniciando com a arquitetura e, depois de aprovada, as especialidades.

No entanto, existem alguns aspetos a ter em conta.

Quando nos podemos encontrar?

O passo seguinte será marcar uma reunião para conversar um pouco.

É importante que haja uma relação entre o projetista e o cliente.

Nesta reunião é relevante auscultar as ideias do nosso futuro cliente e discutir a ideia inicial para pretendido: programa geral, materialidade, cor, ideias, imagens, referências, etc. 

 

A proposta de honorários.

Depois de trocarmos as primeiras impressões,  definimos a proposta de honorários tendo em conta  a complexidade e os recursos que serão afetados ao projeto.

São tidos em conta a localização, características gerais do terreno, dificuldade de execução e meios humanos e técnicos necessários. 

Como resultado, a proposta abrange o serviço prestado por uma equipa de técnicos, a começar pelo coordenador dos projetos, o topógrafo, a equipa de arquitetura, composta por arquitetos e equipa de especialidades composta por engenheiros.

O orçamento abrange todos os estudos e projetos necessários para  o projeto de licenciamento ou comunicação prévia.

Propomos também projeto de execução para obra, que será o desenvolvimento dos projetos de licenciamento de modo a dar bom seguimento da mesma com todo o detalhe necessário.

 

Inicio e desenvolvimento do projeto.

Todo o procedimento é gerido pelo Coordenador de Projetos, que normalmente é o projetista de arquitetura. A sua função é garantir que todos os projetos são devidamente articulado e compatíveis entre si, bem como toda a documentação e diligências são adoptadas nas entidades licenciadoras.

Em termos práticos, o projeto inicia com a realização do levantamento topográfico do terreno. Essa informação é vital para termos o conhecimento planimétrico e altimétrico do terreno.

De seguida, cruzamos a informação topográfica com as condicionantes do Alvará de Loteamento, e/ou do PDM e regulamento municipal, de modo a apurarmos os limites, alinhamentos e afastamentos da construção.

Outras variantes são tidas em conta: orientação solar, sistemas de vistas, enquadramento com o local, vizinhança, etc.

Serão realizadas propostas de arquitetura ao nosso cliente conforme os objetivos propostos e as ideias definidas, até chegarmos a uma solução ideal.

Essas propostas são realizadas através de desenhos, esquemas, simulações, esboços, imagens ou outros meios de forma a comunicar a ideia de forma eficiente, e, ao mesmo tempo, desenvolvemos alguns estudos de engenharia.

Após chegarmos a um consenso, será produzido o projeto de arquitetura da solução apurada.

 

Desenvolvimento dos projetos de arquitetura e especialidades

Durante a execução do projeto de arquitetura ainda há oportunidades de melhorar o projeto base inicial, pelo que o processo continua em constante dialogo. 

Os projetos são constituídos por partes escritas (memórias descritivas, cálculos, termos de responsabilidade, etc.) e partes desenhadas (desenhos, esquemas, gráficos, simulações tridimensionais, etc.).

O nosso cliente aprova o projeto de arquitetura e damos inicio ao desenvolvimento dos projetos de especialidades de engenharia. 

Embora esse trabalho seja iniciado logo de início, com o fecho do projeto de arquitetura estabelecemos os limites para o desenvolvimento do projeto de engenharia sem restrições.

 

Aprovação do pacote final e verificação de toda a documentação

Por fim, com todos os projetos concluídos promovemos a aprovação dos pacotes completos de arquitetura e especialidades por parte do nosso cliente.

Nesta fase iniciamos também a verificação de toda a documentação legal para submissão do pedido.

Confirmamos a documentação do requerente, a documentação do terreno ou outras necessárias para o correto desenrolar do procedimento a nível administrativo.

 

 Submissão às entidades externas e à Câmara Municipal

Alguns projetos necessitam de ser aprovados por entidades externas.

São exemplos desses projetos a Certificação Energética por parte da ADENE - Agência Para a Energia, os projetos de águas e/ou esgotos por parte dos Serviços Municipalizados de Águas e Saneamento (vulgo SMAS) e o projeto de abastecimento da rede de gás, emitido por uma empresa certificada.

Pode ser necessário recorrer a outros pareceres externos, como, por exemplo, a Infraestruturas de Portugal se for uma construção perto de uma Estada Nacional, à ANA aeroportos para construções em altura, ou outras entidades que normalmente surgem identificadas nas Cartas de Condicionantes do terreno.

Nesse sentido, confirmamos e recolhemos todas as certificações e aprovações das entidades externas que juntamos aos projetos de arquitetura e especialidades e submetemos junto da Câmara Municipal, para licenciamento ou comunicação, conforme for a situação.

Se estiver em desenvolvimento um Licenciamento, o projeto de arquitetura é submetido primeiramente antes dos projetos de engenharia.

Nesse caso, o trabalho da equipa de engenharia continua até a aprovação do projeto de arquitetura por parte da Câmara Municipal, mas só será terminado quando a Câmara aprovar o projeto de arquitetura.

Pode ser necessário ajustar o projeto de arquitetura tendo em conta o solicitado pela Câmara Municipal, por isso o trabalho de equipa de engenharia nunca estará completo sem essa aprovação final.

 

Acompanhamento para emissão do título de construção

Caso se trate de uma Comunicação Prévia, o título de construção é emitido em 10 dias caso a Câmara Municipal não convide a apreciar a comunicação.

A Câmara Municipal apenas aprecia formalmente a pretensão, não tendo a obrigação de avaliar tecnicamente. A responsabilidade de dar garantias de que os projetos cumprem todas as normas recaem sobre os projetistas.

A comunicação prévia é acompanhada pela documentação do empreiteiro, bem como do diretor de fiscalização e entrega do livro de obra. Na comunicação prévia o requerente autoliquida as taxas, e deverá autoliquidar antes de comunicar o início de trabalhos.

Serve como titulo de construção o comprovativo da entrega da comunicação prévia e o comprovativo da autoliquidação das taxas.

Caso se trate de um Licenciamento o título de construção (Alvará de Construção) será concedido  com a aprovação dos projetos de engenharia e consequentemente do processo de licenciamento.

Será então convidado para no prazo de 1 ano entregar a documentação do empreiteiro, bem como do diretor de fiscalização e entrega do livro de obra.

 

Os alvarás de loteamento e o procedimento de comunicação prévia

Nos últimos tempos, devido à demora que algumas autarquias estão a demorar a tramitar os pedidos de licenciamento de moradias, temos optado sobretudo pelas comunicações prévias.


Seria de esperar que optar pela comunicação prévia para as obras de construção fosse a opção natural e óbvia, por vários motivos, mas principalmente porque permite iniciar imediatamente a construção, caso o requerente não seja convidado a melhorar o procedimento ou se não for rejeitada no prazo de oito dias que a autarquia tem para o fazer.


No entanto, na maioria das situações preferíamos optar pelo Licenciamento puro, ou seja, pela submissão do projecto de arquitectura e aguardar pela sua aprovação.
O motivo dessa preferência justifica-se pela fraca qualidade dos alvarás de loteamento.


Relembrando que, no caso das comunicações prévias, recaí sobre os técnicos a responsabilidade de garantir que os projectos estão correctamente instruídos e cumprem todas as normas regulamentares.


Para que isso fosse plausível, os loteamentos deveriam estra devidamente instruídos e tecnicamente bem concebidos.


O que se tem verificado é uma série incongruências em vários alvarás de loteamento, como por estes que encontrámos em alguns recentemente:


- Os polígonos de implantação têm áreas menores que á área de implantação, ou seja, a definição de uma área máxima de implantação maior que o polígono de implantação não faz sentido.


- Ausências de indicação de cota de soleira, o que caso vários projectos sejam submetidos podem causar diferentes cotas no mesmo arruamento.


- Regulamentos que contradizem as peçam desenhadas, como indicação de existência de estudos que não foram realizados.


- Falta de definição clara de alinhamentos e distâncias e consequentemente interpretações a avulso das normas legais (que muitas vezes não são claras).


Muitas vezes os técnicos assumem a responsabilidade de definir estes parâmetros, no entanto, pode acontecer que as Câmaras Municipais assumam outra interpretação o que pode criar situações constrangedoras quando a obra já está em curso, relembrando que com a comunicação prévia a obra tem possibilidade de se iniciar em 8 dias uteis.


Para evitar dissabores, é imperativo que haja um contacto permanente com os técnicos da Câmara Municipal e, em caso de dúvidas, optar pelo procedimento de Licenciamento ou Pedido de Informação Prévia.

A Comunicação Prévia

Com a alteração da legislação no inicio de 2015 a comunicação prévia permite começar a obra em 10 dias após submissão na câmara municipal. Embora venha para simplificar, cabe ao requerente todo um trabalho de consultadoria e verificação de todas as normas.

Enquadramento

A comunicação prévia de obras é o procedimento quando estejam perfeitamente estabelecidas as regras e o enquadramento nos planos de ordenamento do território.

Procedimentos

A Comunicação Prévia tem de ser instruída com todos os elementos necessários para iniciar a obra, inclusive projectos de especialidades e indicação de empreiteiro de construção civil, conforme legislação aplicável.

Pareceres externos

Todas as consultas a entidades externas tem de ser promovidas pelo requerente e às suas custas. É a principal novidade nas comunicações prévias

Inicio de obra

Desde que todos os elementos sejam instruídos e todas as entidades externas consultadas com parecer positivo, a obra avança em 10 dias após entrega na câmara municipal

O Licenciamento

O licenciamento de obras é uma operação para licenciar obras que não estejam abrangidas por planos urbanísticos municipais, bem como em imóveis classificados ou em via de classificação, ou enquadrados em sítios classificados ou em vias de classificação.

Enquadramento

O licenciamento é o procedimento base das operações urbanísticas. Em alguns casos é o procedimento obrigatório, como em espaços localizados em zonas especiais de proteção.

Procedimentos

O licenciamento dá entrada na câmara municipal com o projeto de arquitetura. O requerente pode apresentar de forma facultativa projectos de especialidades.

Controlo

O licenciamento, por permitir um faseamento da entrega dos projetos, permite controlar o processo. Após aprovado o projeto de arquitetura o requerente é convidado a entregar os projetos de especialidades

Tempo

No licenciamento o tempo de decisão é mais demorado, no entanto todas as consultas externas são promovidas pela câmara, aliviando a carga de procedimentos no lado do requerente.

Procedimento simplificado para obras com necessidade de licenciamento

Fraccionamento de prédios rústicos

O fraccionamento de prédios rústicos fica enquadrado num regime jurídico bastante rígido.

Os principais motivos para o fraccionamento de prédios rústicos são questões de partilhas, conflitos de interesses ou o destaque para construção urbana.

Pela defesa da propriedade de cultivo, o fracionamento só será possível mediante regras muito concretas e sempre com a salva-guarda na manutenção das unidades de cultura mínimos exigidos.

No entanto, podem existir excepções que analisadas atentamente podem permitir o fracionamento de prédios rústicos.

Possuímos experiência no acompanhamento de processos de parcelamento de prédios rústicos, junto das entidades licenciadoras, incluindo apoio técnico e jurídico.

arquiteto

arquitectos.pt:

Foi hoje publicado, em Diário da República, o Decreto-Lei n.º 95/2019, de 18 de Julho, que estabelece o regime aplicável à reabilitação de edifícios ou frações autónomas e que revoga, entre outros, o Decreto-Lei n.º 53/2014 de 8 de Abril.  

Ler em arquitectos.pt

Arquiteto, já que me fez o projeto de arquitetura pode fiscalizar agora a obra ?

A pergunta foi colocada por um dos nossos clientes com base na  Lei n.º 40/2015 - Que estabelece a qualificação profissional exigível aos técnicos responsáveis pela elaboração e subscrição de projetos, coordenação de projetos, direção de obra pública ou particular, condução da execução dos trabalhos das diferentes especialidades nas obras e de direção de fiscalização de obras públicas ou particulares.

O Artigo 16.º no nº 2º vem dizer:

2 - Sem prejuízo de disposição legal em contrário, não pode exercer funções como diretor de fiscalização de obra qualquer pessoa que integre o quadro de pessoal da empresa responsável pela execução da obra ou de qualquer outra empresa que tenha intervenção na execução da obra, incluindo o seu diretor.”

Ora, na intrepretação desta alinea a contrario, ou seja, excluindo quem faça parte do quadro de pessoal do empreiteiro, todos os outros técnicos habilitados podem realizar a tarefa de Diretor de Fiscalização, há que ter a atenção a primeira frase do artigo.

Existe alguma disposição legal que impeça outros técnicos de exercer funções como diretor de fiscalização ?

Em relação aos arquitetos, sim.  O Regulamento de Deontologia e Procedimento Disciplinar da Ordem dos Arquitetos, indica no seu artigo 5º que é expressamente proibido o responsável pela conceção arquitetónica de fiscalizar a respetiva obra:

Artigo 5.º
Deveres de isenção

c) Não fiscalizar obras de que tenha sido responsável pela sua conceção arquitetónica, salvo nas situações em que não seja previsível vir a existirem conflito de interesses;

A fiscalização de obra é uma tarefa importante e da maior responsabilidade, pelo que não fará sentido o autor fiscalizar o seu próprio trabalho em obra.

Projeto de execução nas moradias

A maioria dos clientes que inicial o projeto de licenciamento da sua mordia não subscrevem os projetos de execução.

Para pouparem  nos honorários dos técnicos no inicio do projeto de uma vida, acabam por gastar mais (em tempo ou em custos) na execução da obra.

O que é um projeto de execução ?

Um projeto de execução é o projeto preparado para execução da obra.

É um conjunto de peças - escritas e desenhadas - que contém o detalhe os pormenores necessários para que o empreiteiro execute a obra correctamente.

Contém também uma peça fundamental do que diz respeito ao controlo de custos da empreitada: mapa de medições e caderno de encargos. Com estes elementos o empreiteiro irá orçamentar a obra com base nas quantidades, técnicas e materiais necessários.

O projeto de licenciamento que entrou na câmara é suficiente para a obra ?

Os projetos que dão entrada na câmara municipal são os suficientes para que se entenda o projeto num todo, mas não ao detalhe necessário para obra.

No projetos de licenciamento  não é necessário definir alguns aspectos importantes da obra, tais como as marca e modelo dos revestimentos das paredes e tectos, o tipo, material e cor dos moveis na cozinha, quais o tipo e cor de carpintarias, das loiças sanitárias, localização de luminárias, tomadas e interruptores, etc.

Porquê os clientes fogem ao projeto de execução ?

Os clientes evitam a subscrição do protejo de execução por dois motivos.

Primeiro motivo é cultural: sempre se construiu com base em projetos de licenciamento, por um lado porque se achou que seria suficiente deixando muitas das decisões para o momento da obra ou para o critério do empreiteiro. Optou-se no passado por construir rapido, de forma pouco personalizada com vista à venda imediata. Muitas das vezes sem critério arquitectónico e que se reflete na qualidade das construções. 

Outro motivo, que está associado ao anterior, é por uma questão do custo. Um projeto de execução pode custar entre 50% a 100% mais de um projeto de licenciamento, dependendo da complexidade da obra. O cliente comum sente sempre que está a pagar o suficiente para os projetos de licenciamento e não quer ter custos adicionais em projetos.

Quais as vantagens de  um projeto de execução ?

No projeto de execução tudo é definido ao pormenor.  Ao definir tudo ao pormenor a execução da obra é:

  • Mais verdadeira, uma vez que se cumpre integralmente o projeto e as ideias do cliente e do projetista.
  • Mais económica, uma vez que permite que seja quantificado todos os trabalhos e técnicas de construção, ver onde estão os custos mais elevados e  ajustar os orçamentos e as opções de projeto. Os empreiteiros ficam com pouca margem para especularem sobre o preço da obra.
  • Mais eficaz, uma vez que evitará muitos erros e omissões em obra, tornando-a mais rápida e com menos possibilidades de improvisos ou alterações indesejadas.

Os nossos clientes que tem contacto com o mundo da construção reconhecem facilmente a vantagem de ter um protejo de execução. 

Embora muitas vezes seja difícil propor aos nossos clientes um projeto de execução das moradias,  que desenvolva o projeto de licenciamento, tentamos ajudar em algumas definições para o momento da obra, nomeadamente perceber e analisar os orçamentos enviados pelos empreiteiros ou em assistência técnica no esclarecimento de alguma dúvida em obra.

O outono chegou e com ele chegaram as novas tendências na decoração e testámos as cores da moda nesta nova temporada. Os cinzas e os tons de mostarda, misturados com azuis e amarelos são as tendências deste outono. Mas não só de cores vive o outono, os objectos decorativos e o mobiliário em madeira são uma boa aposta, assim como os espaços multifuncionais são cada vez mais uma tendência que não deixa ninguém indiferente. Vamos das as boas vindas ao outono!

As cores do outono

Naturalmente, as cores do outono são associadas aos tons da natureza.

As folhas verdes secaram e são agora castanhas, amarelas e laranjas, mas na decoração desta temporada, a tendência é combinar com essas cores os cinzas, cores de mostarda e azuis. É uma combinação elegante e harmoniosa que tornam os espaços muito agradáveis e confortáveis, ideais para se estar aconchegado num dia de chuva.

A madeira como material natural

A madeira, não só pelas suas cores, mas por ser um material natural e associado ao outono, é uma matéria que nunca fica fora de moda, principalmente nesta época.

Um pavimento em madeira ou uma mesa de jantar em madeira tornam os espaços confortáveis e aconchegantes. Se vai mobilar a sua casa neste outono, opte pelas madeiras.

Existem muitas ideias e designs criativos e clássicos que se adaptam a cada espaço, seja qual for o estilo decorativo.

Espaços multifuncionais

Os espaços estão cada vez mais multifuncionais e versáteis.

A tendência é cada vez mais abrir os espaços em open space, permitindo ter múltiplas funções no mesmo compartimento.

A cozinha já não serve só para cozinhar, é cada vez mais um espaço de convívio que se amplia para a zona de jantar e para a sala.

O quarto não serve só para dormir, pode ser um excelente espaço de recolha onde se pode ter uma zona de descanso, um espaço de leitura ou uma zona de trabalho.

Candeeiros que se dobram

Como os dias vão ficando cada vez mais curtos e anoitece mais cedo, a iluminação no outono assume outro protagonismo.

Neste outono, os candeeiros articulados voltaram a estar na moda.

Têm sido usados em escritórios para iluminação das mesas de trabalho mas começam cada vez mais a serem adaptados para decoração de mobiliário de sala ou quartos. Já começam a surgir em móveis de tv e em cima de mesas, orientados para iluminar os sofás ou zonas de leitura, nos quartos são usados na cabeceira da cama, cómodas ou outras mesas.

Há cada vez mais modelos que se podem enquadrar em qualquer tipo de decoração.


Ficou com vontade de redecorar a sua casa? O que acha das tendências deste outono?

Este artigo foi escrito pela Habitissimo em parceria com a Arkhi

1.Promover a consulta com um arquitecto.

O primeiro mediador que deverá procurar é um arquiteto, antes do empreiteiro, por vários motivos:

– É o unico que pode representar o cliente junto da Câmara Municipal, porque é o unico que pode efectuar projectos de arquitectura.

– Porque pode ser necessário pedir licença ou comunicação prévia para essa alteração, sendo que terá de haver consulta do enquadramento legal da zona onde está inserido (PDM,  Regulamento Municipal, Loteamento, entre outros)

– Porque está formado para resolver espacialmente, estéticamente e técnicamente as soluções para o que pretende promover.

– Porque vai medir-lhe correctamente a obra, para uma correcta orçamentação. 

2.Promover o licenciamento da Câmara Municipal, ou não!

 Se for necessário procedimento urbanístico na Câmara, deverá o mesmo ser promovido de forma correcta e de acordo com a legislação em vigor e com todas as especialidades necessárias:

–  Estruturas, àguas, gás, electricidade, comportamento térmico, comportamento acústico, segurança contra incêndios, acessibilidades, são tudo especialidades que deverão ser cumpridas. Dependendo da dimensão da obra, muitas destas especialidades poderão não ser necessárias, no entanto deverá ser solicitado a sus dispensa justificando o motivo.

Se não for necessário promover procedimento urbanístico na Câmara, não deixa de ter de cumprir as normas legais em vigor, e portanto, não deixa de ter de eventualmente cumprir as normas e projectos de especialidade. 

3.Promover um mapa de medições

No decorrer do licenciamento e até à sua aprovação, ou com o projecto e arquitectura concluído, promover um caderno de encargos para entregar a diferentes empreiteiros.

Aqui é muito importante controlar os custos da obra, e nada mais importante que fornecer aos empreiteiros a mesma base para orçamentar.

4.Escolher o melhor orçamento e avançar para obra. 

Com licença de obra ou admissão de comunicação prévia,  avançar para a obra com o orçamento mais apropriado. Consulte o arquitecto para uma opinião tecnica sobre os mesmos. Muitas vezes não é apenas o preço mais baixo que importa, as opções tecnicas apresentadas e a configuração da mão de obra aplicada, entre outros factores, podem fazer com que economize o possivel sem compromoter a qualidade da obra.