Projetos e obra de uma moradia arkhi

 

Como projetamos a sua moradia? Dos projetos à licença de construção.

Neste pequeno artigo desenvolvemos, resumidamente, os passos que damos em conjunto com o nosso cliente do projeto à emissão da licença de construção de uma moradia.

O primeiro contacto.

Tudo começa com o primeiro contacto. A abordagem dos nossos clientes são quase sempre a mesma:

Precisamos de projetos para uma moradia arquitetura e especialidades, num terreno com X metros quadrados e X pisos em determinada localidade.

Nesse sentido, a nossa resposta acabar por ser quase sempre a mesma:

Onde fica localizado o terreno? Sabe se possui alvará de loteamento ? Quando nos podemos reunir ?

As respostas às perguntas anteriores são importantes:

Onde fica? Será a mais elementar e importante informação e a mais relevante no início. Queremos ver o terreno, ver a envolvente, saber onde fica. Somos locais, trabalhamos com equipas locais e conhecemos o território. Queremos saber onde fica.

Possui alvará de loteamento? Está é uma questão que serve para nos preparar na abordagem à orçamentação do pedido, bem como já alertar o dono de obra sobre o tema.

Um terreno com loteamento já possui todas as regras  bem definidas (área de implantação, área de construção, limites, afastamentos, cores, etc) e tem uma abordagem específica.

Terrenos sem loteamento remete para regras gerais com uma abordagem mais cautelosa.

Terreno com loteamento permite construir com mera Comunicação Prévia, em 10 dias depois da entrega dos projetos, o licenciamento é um processo por partes iniciando com a arquitetura e, depois de aprovada, as especialidades.

No entanto, existem alguns aspetos a ter em conta.

Quando nos podemos encontrar?

O passo seguinte será marcar uma reunião para conversar um pouco.

É importante que haja uma relação entre o projetista e o cliente.

Nesta reunião é relevante auscultar as ideias do nosso futuro cliente e discutir a ideia inicial para pretendido: programa geral, materialidade, cor, ideias, imagens, referências, etc. 

 

A proposta de honorários.

Depois de trocarmos as primeiras impressões,  definimos a proposta de honorários tendo em conta  a complexidade e os recursos que serão afetados ao projeto.

São tidos em conta a localização, características gerais do terreno, dificuldade de execução e meios humanos e técnicos necessários. 

Como resultado, a proposta abrange o serviço prestado por uma equipa de técnicos, a começar pelo coordenador dos projetos, o topógrafo, a equipa de arquitetura, composta por arquitetos e equipa de especialidades composta por engenheiros.

O orçamento abrange todos os estudos e projetos necessários para  o projeto de licenciamento ou comunicação prévia.

Propomos também projeto de execução para obra, que será o desenvolvimento dos projetos de licenciamento de modo a dar bom seguimento da mesma com todo o detalhe necessário.

 

Inicio e desenvolvimento do projeto.

Antes de tudo, o projeto inicia com a realização do levantamento topográfico do terreno. Essa informação é vital para termos o conhecimento planimétrico e altimétrico do terreno.

De seguida, cruzamos a informação topográfica com as condicionantes do Alvará de Loteamento, e/ou do PDM e regulamento municipal, de modo a apurarmos os limites, alinhamentos e afastamentos da construção.

Outras variantes são tidas em conta: orientação solar, sistemas de vistas, enquadramento com o local, vizinhança, etc.

Serão realizadas propostas de arquitetura ao nosso cliente conforme os objetivos propostos e as ideias definidas, até chegarmos a uma solução ideal.

Essas propostas são realizadas através de desenhos, esquemas, simulações, esboços, imagens ou outros meios de forma a comunicar a ideia de forma eficiente, e, ao mesmo tempo, desenvolvemos alguns estudos de engenharia.

Após chegarmos a um consenso, será produzido o projeto de arquitetura da solução apurada.

 

Desenvolvimento dos projetos de arquitetura e especialidades

Durante a execução do projeto de arquitetura ainda há oportunidades de melhorar o projeto base inicial, pelo que o processo continua em constante dialogo. 

Os projetos são constituídos por partes escritas (memórias descritivas, cálculos, termos de responsabilidade, etc.) e partes desenhadas (desenhos, esquemas, gráficos, simulações tridimensionais, etc.).

O nosso cliente aprova o projeto de arquitetura e damos inicio ao desenvolvimento dos projetos de especialidades de engenharia. 

Embora esse trabalho seja iniciado logo de início, com o fecho do projeto de arquitetura estabelecemos os limites para o desenvolvimento do projeto de engenharia sem restrições.

 

Aprovação do pacote final e verificação de toda a documentação

Por fim, com todos os projetos concluídos promovemos a aprovação dos pacotes completos de arquitetura e especialidades por parte do nosso cliente.

Nesta fase iniciamos também a verificação de toda a documentação legal para submissão do pedido.

Confirmamos a documentação do requerente, a documentação do terreno ou outras necessárias para o correto desenrolar do procedimento a nível administrativo.

 

 Submissão às entidades externas e à Câmara Municipal

Alguns projetos necessitam de ser aprovados por entidades externas.

São exemplos desses projetos a Certificação Energética por parte da ADENE - Agência Para a Energia, os projetos de águas e/ou esgotos por parte dos Serviços Municipalizados de Águas e Saneamento (vulgo SMAS) e o projeto de abastecimento da rede de gás, emitido por uma empresa certificada.

Pode ser necessário recorrer a outros pareceres externos, como, por exemplo, a Infraestruturas de Portugal se for uma construção perto de uma Estada Nacional, à ANA aeroportos para construções em altura, ou outras entidades que normalmente surgem identificadas nas Cartas de Condicionantes do terreno.

Nesse sentido, confirmamos e recolhemos todas as certificações e aprovações das entidades externas que juntamos aos projetos de arquitetura e especialidades e submetemos junto da Câmara Municipal, para licenciamento ou comunicação, conforme for a situação.

Se estiver em desenvolvimento um Licenciamento, o projeto de arquitetura é submetido primeiramente antes dos projetos de engenharia.

Nesse caso, o trabalho da equipa de engenharia continua até a aprovação do projeto de arquitetura por parte da Câmara Municipal, mas só será terminado quando a Câmara aprovar o projeto de arquitetura.

Pode ser necessário ajustar o projeto de arquitetura tendo em conta o solicitado pela Câmara Municipal, por isso o trabalho de equipa de engenharia nunca estará completo sem essa aprovação final.

 

Acompanhamento para emissão do título de construção

Caso se trate de uma Comunicação Prévia, o título de construção é emitido em 10 dias caso a Câmara Municipal não convide a apreciar a comunicação.

A Câmara Municipal apenas aprecia formalmente a pretensão, não tendo a obrigação de avaliar tecnicamente. A responsabilidade de dar garantias de que os projetos cumprem todas as normas recaem sobre os projetistas.

A comunicação prévia é acompanhada pela documentação do empreiteiro, bem como do diretor de fiscalização e entrega do livro de obra. Na comunicação prévia o requerente autoliquida as taxas, e deverá autoliquidar antes de comunicar o início de trabalhos.

Serve como titulo de construção o comprovativo da entrega da comunicação prévia e o comprovativo da autoliquidação das taxas.

Caso se trate de um Licenciamento o título de construção (Alvará de Construção) será concedido  com a aprovação dos projetos de engenharia e consequentemente do processo de licenciamento.

Será então convidado para no prazo de 1 ano entregar a documentação do empreiteiro, bem como do diretor de fiscalização e entrega do livro de obra.