Os alvarás de loteamento e o procedimento de comunicação prévia

Nos últimos tempos, devido à demora que algumas autarquias estão a demorar a tramitar os pedidos de licenciamento de moradias, temos optado sobretudo pelas comunicações prévias.


Seria de esperar que optar pela comunicação prévia para as obras de construção fosse a opção natural e óbvia, por vários motivos, mas principalmente porque permite iniciar imediatamente a construção, caso o requerente não seja convidado a melhorar o procedimento ou se não for rejeitada no prazo de oito dias que a autarquia tem para o fazer.


No entanto, na maioria das situações preferíamos optar pelo Licenciamento puro, ou seja, pela submissão do projecto de arquitectura e aguardar pela sua aprovação.
O motivo dessa preferência justifica-se pela fraca qualidade dos alvarás de loteamento.


Relembrando que, no caso das comunicações prévias, recaí sobre os técnicos a responsabilidade de garantir que os projectos estão correctamente instruídos e cumprem todas as normas regulamentares.


Para que isso fosse plausível, os loteamentos deveriam estra devidamente instruídos e tecnicamente bem concebidos.


O que se tem verificado é uma série incongruências em vários alvarás de loteamento, como por estes que encontrámos em alguns recentemente:


- Os polígonos de implantação têm áreas menores que á área de implantação, ou seja, a definição de uma área máxima de implantação maior que o polígono de implantação não faz sentido.


- Ausências de indicação de cota de soleira, o que caso vários projectos sejam submetidos podem causar diferentes cotas no mesmo arruamento.


- Regulamentos que contradizem as peçam desenhadas, como indicação de existência de estudos que não foram realizados.


- Falta de definição clara de alinhamentos e distâncias e consequentemente interpretações a avulso das normas legais (que muitas vezes não são claras).


Muitas vezes os técnicos assumem a responsabilidade de definir estes parâmetros, no entanto, pode acontecer que as Câmaras Municipais assumam outra interpretação o que pode criar situações constrangedoras quando a obra já está em curso, relembrando que com a comunicação prévia a obra tem possibilidade de se iniciar em 8 dias uteis.


Para evitar dissabores, é imperativo que haja um contacto permanente com os técnicos da Câmara Municipal e, em caso de dúvidas, optar pelo procedimento de Licenciamento ou Pedido de Informação Prévia.