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Fazer acesso do meu apartamento ao sótão é legal ?

Fazer acesso do meu apartamento ao sótão é legal ?

Muitos proprietários que habitam nos últimos pisos com sótão, em prédios constituídos em propriedade horizontal, optam por fazer um acesso directo para usufruto do mesmo.

Mas será que isso é legal ?Vejamos:

O que diz a legislação ?

No que diz respeito à legislação específica sobre o tema deve ser consultado o código civil.

O código civil, no seu art. 1412.º, define quais os espaços comuns, entre os quais está incluído o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção.

No entanto, ao abrigo do disposto no art. 1406.º do código civil, se não houver acordo sobre o uso dos espaços comuns,  é lícito que cada um dos co-proprietários possa servir-se desses espaços, desde que não prive os demais do acesso ao mesmo e não altere o uso destinado.

E se só através da minha fração for possível o acesso ao sótão ?

Imagine-se que o sótão – espaço comum como vimos – apenas poderá ser  acedido através do interior da sua fração, não existindo qualquer outra possibilidade de acesso.

Não existindo a o ónus de cedência de passagem na sua fração para os demais condóminos, poderá levar a concluir que o uso do sótão seja exclusivamente seu.

Posso então ampliar o meu apartamento e fazer um novo espaço habitável ?

A situação anteriormente descrita poderá induzir em erro a criação de algumas possibilidades que o leitor possivelmente gostaria de ver confirmadas, mas não poderá pura e simplesmente criar um espaço habitável só porque é o único que consegue aceder aquele espaço.

Voltanto atrás, o art. 1406º diz que o usufruto é licito, desde que não se altere o uso previsto. Ora, naturalmente, o espaço de sótão não sendo destinado a habitação, não poderá, pelo simples facto de haver um acesso directo do seu apartamento, ser utilizado com fins habitacionais. Caso o queira terá de obter uma autorização dos condónimos.

Então que uso poderei dar a esse espaço ?

Na prática, não havendo acordo dos condóminos para o tipo de utilização desse espaço, como já foi dito inicialmente, a mesma é considerada em abstracto “parte comum” ou “espaço comum”.

O uso desse espaço é  algo indefinido, porque não existe nada que diga em concreto o que é a utilização de um “espaço comum”  com as características que simulamos anteriormente.

Não sendo um habitual espaço de acesso às frações nem um compartimento técnico, poderá eventualmente fazer usufruto como arrumos que será à partida o único uso compatível com a condição gerada.

Sendo espaço comum, convém relembrar, que é um espaço de “todos”, mas como os restantes estão “impedidos” de o utilizar, é prática corrente atribuir ao usufrutuário a responsabilidade da manutenção do mesmo.

Se é lícito o usufruto nestas condições, podem os condóminos decidir a proibição de uso ?

Sim. Sendo um espaço comum em assembleia de condóminos, com uma maioria qualificada pode decidir-se o fim a que se destina os espaços comuns e decidir-se, por exemplo, o fim concreto da utilização do sótão. Nesse caso, pode ser acusado de realizar obras ilegais se fizer acesso ao sotão e consequente usufruto com proibição do condomínio.

Caso esteja devidamente autorizado a utilizar esse espaço, necessito licença para construir um acesso, caso o mesmo não exista ?

É uma situação em que pode haver necessidade de licenciamento. Por norma, quando se pretende abrir espaço para o sótão é sobre a laje de cobertura que se abre um vão.  Com esse objectivo em mente poderá tratar-se um uma alteração da estrutura de estabilidade e essa alteração carece de licenciamento camarário.